資産運用③：融資を受けるためには・B/S公開
こんにちは。Naoboeです。
前回はオケマンション実現に向けたプロ投資家からの助言を紹介しました。
今回からは資産運用実践編として、今すべきことを整理していきます。
さて、不動産投資において資産拡大の速度を上げるには、融資を受けることが非常に重要です。
融資を受けて「元手を増やせる」ことが不動産投資最大の魅力かもしれません。
資産運用②：これからの資産運用プラン - Naoboeの人生攻略日記
さて、融資を受けるためには、この人は返済能力が高いぞ、と銀行から評価される必要があります。
融資審査時の項目は概ね以下の3つです。
①属性(勤続年数・年収・勤め先など)
②自己資金の多寡
③物件の評価(資産性・収益性)
上記項目の評価が高いと、融資を受けやすくなったり、より良い条件で融資を受けることができます。
そのため、不動産投資に関する勉強と並行して、これらの評価を上げていく必要があります。
とはいえ、①は簡単には変えられず、③は選ぶ物件次第なので、②の自己資金が重要になります。
そこで、2022年10月14日現在のバランスシートを公開しようと思います(唐突)
改めて自分のB/Sを確認しましたが、無利子とはいえ返済前の奨学金が大きいですね。
奨学金400万のうち150万はオーボエとリードに、100万はオケ活動と旅行に、150万は株と投信につぎ込みました
— こじま90° (@KNao626) 2021年3月18日
実はある手段を用いて、返済開始を2031年4月まで先延ばしにしています笑
これが担保となる自己資金の評価にどう影響するかはわからない所ですが、-400万と評価されるならまだまだ自己資金は足りません。
ちょっと今回は短いですが、自分の資産状況を公開するという攻めた内容なので勘弁してください。
次回は、自己資金を積み上げるために、P/L（損益計算書）も公開して収支バランスを見直します。
それではまた。
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オケマンション⑥：プロ不動産投資家に助言を求めた話
こんにちは。Naoboeです。
前回は、オケマンションの建築に必要な金額を計算しました。
計算の結果、土地代+建築費合わせて、16億円～25億円ほど必要ということがわかりました。
そこで、不動産投資の情報サイト「楽待」の「楽待相談室」で、この野望の実現について助言とアイデアを募集しました。
※募集は先月のもので、規模/金銭面のシミュレーションは前回の記事⑤と一部異なります
その結果、自分にない着眼点で複数の意見を頂けたので、今回はそれを要約して紹介します。
【質問1】
・個人で20億規模の物件を建てた人はいるか？
【回答】
・知り合いが土地含め25億ほどのマンションを建てている
・地主で所有している人を知っているがゼロベースでは難しいかも？
【質問2】
・共同出資や不動産投資クラウドファンディング、不動産投資法人の設立以外に、考えられる金策はあるか？
【回答】
・超富裕層にプレゼンして、趣味で建ててもらう
・資産家や自治体、企業と協力する
【質問3】
・不動産投資以外に学ぶべきことはあるか？
【回答】
・事業にするのか趣味にするのか次第
→事業ならビジネスの仕組み、マーケティング、法律や税金など幅広い勉強が必要
→趣味(≒採算を考えない)なら勉強以上に相当な量の自己資金が必要
【その他懸念点】
・60戸のマンションでは規模的にデベロッパーと競合するので、個人で勝つのは厳しいかも
・100坪規模の中古マンションはほぼ見かけない上に、融資を引くのが難しい
・資材も人件費も値上がりしているので建築費は更に必要かも
・防音マンションの建築を検討した時に、建築費の増加分を家賃に転嫁しきれず断念したことがある
【前向きなコメント】
・防音物件は非常にニーズがあるし、これからの時代は更に需要が高まるのでは
・夢があって素敵な構想だ
→ムツゴロウ畑正憲さん曰く、「へんてこりんな夢ほど多くの人が話を聞いてくれる」とのこと
...という感じです。
個人で建てるのも不可能ではないようですが、規模が大きすぎると専門業者がライバルになってしまうようですね。
個人でも実現可能な規模まで縮小するか、私自身が業者になる必要があります。
マンションの建築が事業なのか趣味なのかという話ですが、そもそも私は富豪ではないので、採算が取れるようなプランにすべく勉強します。
採算が取れるなら出資者も集めやすいはず。
また、早期の実現には富裕層や自治体からの協力が重要ですね。
どうやらこの世には10億20億を簡単に動かせる層がいるらしいです。
さて、プロの不動産投資家から様々なアドバイスを貰い、道筋がハッキリしてきました。
自力で実現するための努力を続けつつ、色んな人に夢を語ってチャンスを広げる方針でいきます。
それではまた。
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オケマンション⑤：何億円必要か計算してみた
こんにちは。Naoboeです。
投稿間隔が空いてしまいましたが、私は元気です。
前回はオケマンションの規模と立地について検討しました。
その結果、より具体的に「60戸の中規模マンションを東京の良い場所に建てる」ことが目標となりました。
今回は、マンションの広さと高さ、土地の広さを仮定した上で、いったい何億円が必要かを試算します。
1. マンションの高さ・広さ
【高さ】
建物は、31m・45m・60m・100mを区切りに建築基準法と消防法上の制限が増えます。
土地活用の情報を漁る限り、45m以内・14~15階建ての効率が良いようです。
防音ホールには高さが必要で、各部屋にも防音室が必要なことを鑑み、余裕を持って13階建てで考えてみます。
【広さ】
居住階が12階として、アバウトな計算ですが単身向け6部屋が8階層、世帯向け3部屋が4階層で60戸になりますね。
一般的な間取りなら、60坪のマンションに収まると思います。
2. マンションの建築費試算
60坪13階建てのマンションを建てると仮定したときの建築費を計算します。
建築費は、床面積 * 坪単価で概算できます。
都内の鉄筋コンクリート造の平均坪単価は120万ほどですが、防音加工を鑑みて130万とします。
60(坪) * 13(階) * 130(万円/坪) = 10億1400万円
建築時には建築費に加え、付帯工事費と諸費用がかかります。
総費用のうち、建築費が占める割合は7割〜8割らしいので、総費用は13億円とします。
...とんでもない金額ですね。
3. 土地の広さ
60坪13階建てのマンションを建てるために必要な土地の広さを考えます。
ここで重要なのが、土地面積に対する床面積の比率である容積率です。
容積率の上限は都市計画法に基づく用途地域の分類によって定まります。
※駅前は500%、住宅街は100%といったイメージ
例えば、容積率500%の土地に60坪*13階層のマンションを建てる場合、約150坪の土地が必要になります。
※地下室は全床面積の1/3以下の大きさであれば容積率の計算に含めないので、ホールを地下にして居住階を13階にすることもできます。
4. 土地代試算
土地販売のサイトを一通り見たところ、「容積率が500%ある主要駅至近の土地」や「150坪以上の広い土地」は見つかるのですが、両方を満たす土地はありませんでした。
●容積率が高いけど狭い土地
【SUUMO】東上野２（上野駅） | 土地購入情報
→上野駅徒歩2分・容積率480%・45坪・坪単価840万円 ※セットバック後
【SUUMO】歌舞伎町２（東新宿駅） | 土地購入情報
→東新宿駅徒歩2分・容積率600%・49坪・坪単価1150万円
●広いけど容積率が低い土地
【SUUMO】幡ヶ谷１（幡ヶ谷駅） | 土地購入情報
→幡ヶ谷駅徒歩4分・容積率300%・163坪・坪単価200万
主要駅至近かつ広い土地は値段が跳ね上がるため、デベロッパー同士で取引され一般人が手を出せるものではないのかもしませんね。
150坪の土地を買う前提だと、坪単価200万円なら3億円、坪単価800万円なら12億円になります。
建築費が13億円なので、合計16億円～25億円ほどがかかる計算です。
なんか桃鉄で出てきそうな金額になりました。
5. おわりに
安いのか高いのかもわからないような金額になってしまいましたが、ゴールがハッキリしたのでよしとします。
結局は事業として融資を引いて建設することになるので、信頼と実績を積み上げて素晴らしい事業計画を策定すれば金額は問題にならないはず(？)
次回ですが、なんとこの野望についてプロからアドバイスを貰ったので、それを紹介します。
それではまた。
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オケマンション④：規模や立地の検討
こんにちは。Naoboeです。
直近3回は資産運用の話でしたが、今回は久しぶりにオケマンションの話をします。
これまでの記事はここ↓から飛べるので良ければどうぞ。
さて今回ですが、オケマンションの規模や立地について、より具体的に検討します。
1. マンションの規模・部屋構成
まずは戸数についてです。
共用設備としてオーケストラや室内楽の練習会場があるため、維持や管理のため多くの戸数が必要です。
しかし、戸数が多すぎても、住民が使いたい時に練習会場を使えなくなってしまいます(金銭面での実現可能性も低下します)。
最適戸数は検討の余地が大いにありますが、今のところ60戸前後が入る中規模マンションをイメージしています。
音楽賃貸ネットさんのページを見ていたのですが、都内であれば60戸程度の防音賃貸は一定数あるようですね。
続いて部屋の大きさですが、入居者層を広げるため、単身向け・世帯向けの部屋が両方欲しいと考えています。
※資産運用効率は単身向けの方が良いのですが、都市部はワンルームマンション規制により世帯向けの部屋が必須、という面もあります
賃貸／分譲のメリットやデメリットは勉強不足で全くわかりません・～・
広い層にアプローチできるのは賃貸かな？
階数や坪数に関しても素人ながら調べてみたのですが、長くなるので次回説明します。
2. 日本のどこに建てるか
地方の大学に6年間通い、のどかで人の少ない土地の魅力に気づいた私ですが、2つの理由から、オケマンションは東京都内に建てようと考えています。
1つ目の理由は、物件の性質上、入居者ターゲットが極端に限定されるからです。
地方にも音楽好きはいますが、約60戸の中規模マンションになるので、人口の密集した東京に建てることが空室対策に直結すると思います。
※「超マニアックな専門店も東京なら商売として成立させられる」に近いイメージ
欧州各国と同じく人口減少が予測される日本ですが、東京は減少が遅いと予想しています。（コロナで雲行き怪しくなりましたが...）
また、東京は戸建て比率が低く、自宅で楽器練習ができない人の割合も高いのではと考えています。
ただ、RC造のマンションで弦楽器なら防音でなくても音出しできる疑惑もあってこのあたりも難しいですね...
2つ目の理由は、単純ですが私の音楽仲間の多くが東京近辺に住んでいるからです。
オケを複数掛け持ちしてマイナー曲を演奏したり多くの音楽仲間に出会うといった楽しみ方は、東京でしかできないなと感じています。
「音楽愛好家が集団で限界集落に移住してリモート勤務」というプランも面白そうですが、マンション建てるより難しそうなので誰か挑戦するなら教えてください笑
3. 東京のどこに建てるか
また、以下の理由から、都内でも主要駅からのアクセスが良い場所が良さそうです。
・多めの戸数に見合った多くの賃貸需要が必要
・住民以外が練習のために来る機会や、住民が他の練習会場に行く機会も多そう
・建物代が高くなりそうなので、土地代を無理してケチらなくて良さそう
その上で、具体的な場所選びでは下記のような考え方があります。
・音大生や教員の需要も見込める音大近くに建てる
・地価が安く、防音とのシナジーもある線路近くに建てる
しかし、私は東京へ引っ越してまだ1年。
東京という土地への理解が浅いので、具体的な場所に関してはゆっくり検討していきたいと思います。
以上をまとめると、「中規模のマンションを、良い場所に建てたい！」ということになります。非常に強欲ですね。
住居に求めるものは千差万別ですので、読者の方から色んなアイデアや意見が貰えると嬉しいです。
せっかく規模や立地のイメージができたので、次回は簡単に新築費用の試算をしてみようと思います。
それではまた。
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【ブログ概観】カテゴリごとの記事一覧
こんにちは。Naoboeです。
カテゴリごとの記事一覧を作成し、どんな話をしたのか簡単に説明します。
【野望】
野望その1「オーケストラマンション建築」 - Naoboeの人生攻略日記
子供の妄想のような、とても大きい野望です。現時点の人生の目標。
オケマンション②：達成要件 - Naoboeの人生攻略日記
何をもって野望を達成とするか考えました。ゴールは遠い...
オケマンション③：同志募集 - Naoboeの人生攻略日記
野望実現のためには仲間が必要です！まずは人望を得ないとなぁ。
オケマンション④：規模や立地の検討 - Naoboeの人生攻略日記
強欲な筆者「約60戸の中規模マンションを東京の良い土地に建てたい」
オケマンション⑤：何億円必要か計算してみた - Naoboeの人生攻略日記
アバウトな計算の結果、16~25億円ほど必要になることが判明。
オケマンション⑥：プロ不動産投資家に助言を求めた話 - Naoboeの人生攻略日記
楽待相談室で、プロの不動産投資家からアドバイスを貰いました。
【資産運用全般】
資産運用①：これまでの資産運用プラン - Naoboeの人生攻略日記
万人にお勧めできる投信積立が、野望実現には不適かも？という話です。
資産運用②：これからの資産運用プラン - Naoboeの人生攻略日記
より大きなリターンを得るため、不動産投資に目をつけました。
資産運用③：融資を受けるためには・B/S公開 - Naoboeの人生攻略日記
融資には自己資金が重要。2022/10時点の資産を公開しました。
資産運用④：自己資金の積み上げ・P/L公開 - Naoboeの人生攻略日記
毎月の収支状況を公開し、純資産500万円を目標に設定しました。
資産運用⑤：アセットアロケーションの見直し - Naoboeの人生攻略日記
不動産投資効率を最大化するために、資産配分の見直しを行いました。
資産運用⑥：リスク資産の損益公開 - Naoboeの人生攻略日記
株高円安の2023年9月に、資産状況の記録を残しておくことにしました。
【不動産投資】
不動産投資①：不動産投資の落とし穴 - Naoboeの人生攻略日記
勉強中の不動産投資ですが、生半可な知識では参加できなさそうです。
不動産投資②：狙う物件の種類 - Naoboeの人生攻略日記
区分/一棟マンション、一棟アパート、戸建ての特徴をまとめました。
不動産投資③：狙う物件の属性 - Naoboeの人生攻略日記
立地、築年数、土地などの特徴などもまとめました。
不動産投資④：シミュレーション - Naoboeの人生攻略日記
実際の物件を使って収支シミュレーションをしてみました。
【その他】
Naoboeの人生攻略日記、始めます - Naoboeの人生攻略日記
最初の投稿です。極めて自分本位なブログ開設の目的を2点掲げました。
【ふるさと納税】返礼品リスト（2022年） - Naoboeの人生攻略日記
2022に貰ったふるさと納税の返礼品一覧を紹介しています。
PCからならサイドバーで記事一覧を見られますが、スマホの方はこういった記事が必要なようです。
なんと、スマホ版はフッターにHTML入れるのですら課金が必要らしい・～・
不動産投資①：不動産投資の落とし穴
こんにちは。Naoboeです。
前回は、堅実に投信の積み立てをしていた私が不動産に目をつけたお話をしました。
不動産投資はオケマンション実現に必要な知識と経験の獲得も兼ねつつ大きなリターンを狙うことができる魅力的な投資だと捉えています。
しかしその一方で落とし穴も多く、中途半端な知識で手を出してはいけない投資ともいえます。
そこで今回は、私が認識している不動産投資の落とし穴を3つ説明します。
※まだ書籍やYoutube、Web記事等で勉強し始めたばかりなのでガバ情報もあるかも
【落とし穴その1】
不動産投資の最大の落とし穴ですが、適正価格がわかりづらいという点だと考えています。
最低限の流動性がある株式であれば、世界中の市場参加者の買いたい価格と売りたい価格の均衡点が時価となるため、時価の1.5倍の金額で購入してしまうような失敗は発生しません。
しかし、不動産の売買は市場取引ではなく売り手と買い手が1対1で価格を決定する相対取引であり、適正価格が2000万円の物件を3000万で購入してしまうような失敗が容易に起こります。
立地や間取り、構造や築年数など、各物件の個別性が高い不動産において、100%正確な適正価格は誰にもわかりませんが、大外れしないように相場観を養うことは必須といえます。
自分なりの相場観がなければ物件を買うべきか判断がつかず、販売業者にオススメの物件を聞こうものなら食い物にされても文句は言えません。怖い世界ですね・～・
【落とし穴その2】
有名な投資の格言として、「卵は一つの籠に盛るな」というものがあります。
籠を落とした時に全部割れてしまう可能性があるから、卵は複数の籠に盛ってリスクを分散しようね、という考え方です。投資信託は分散投資に向いた金融商品といえますね。
一方で不動産投資は、大きな恐竜の卵を両手で大事に抱えているような投資です。
100円で全世界の5000企業に投資する株式のインデックス投資と、
10000000円でとある町の1物件に投資する不動産投資では、分散度が天と地ほど違いますね。
不動産詰め合わせパックであるREIT(不動産投資信託)という選択肢もありますが、不動産投資最大のメリットである融資が使えないため、資産の分散には良いですが私の投資目的には合いません。
※REITも融資を引いてレバレッジをかけて運用されていますが、元本の2倍程度とされており倍率が低いです。
分散できないから絶対的にダメ、というものではありませんが、他の投資手法に比べて圧倒的にリスクが高い投資ということは頭に入れて臨むべきですね。
【落とし穴その3】
また、不動産投資は株式投資とは比べ物にならないほど手間がかかる投資です。
物件の選定・買付時の価格交渉・融資の打診・管理会社の選定・リフォームの検討や発注・空室対策・トラブル対応・税金の管理など、一つの事業を営むつもりで臨む必要があります。
都心・築浅・区分マンションといった手間の少ない物件を購入して管理会社に丸投げすれば楽ができますが、条件が良く安定性の高い物件は利回りが低いです。
また、区分マンションは不動産投資の中でも知識や経験が要求されないジャンルのため、高値で売りつけられる危険性も高まります。
融資環境の良かった近年は、投資初心者を食い物にする区分マンション投資が横行していたらしいですね。嘆かわしいことです。
不動産投資をするなら一人の経営者として、事業を成功に導くための貪欲な姿勢が必要といえるでしょう。
また、高利回りを狙うのであれば、築古・郊外といった安定性の低い物件に手を出す必要があり、手のかかる物件を扱うと時間的な負担も増えます。
書いてて気づいたんだけど、平日は社畜、土日はオケ畜生活をしている私に不動産投資をする時間的余裕はあるのか？？？
迷宮入りしかけたところで今回はここまで。
次回からオケマンションの具体的な規模について検討していきます。
それではまた。
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資産運用②：これからの資産運用プラン
こんにちは。Naoboeです。
前回は私が資産運用を始めたきっかけについて説明し、野望達成のためにはより大きなリターンを狙う必要があることを説明しました。
さて、大きなリターンを狙うためのプランですが、大きなキャピタルゲインを狙う作戦と元手を増やす作戦の2つに大別できます。
1. 大きなキャピタルゲインを狙う作戦
キャピタルゲインとは、資産価値の上昇による利益のことです。
キャピタルゲインを高めるには、より値動き幅の大きい資産に、集中して投資する必要があります。
時価総額の小さい株式や暗号資産などが、値動き幅の大きい資産に該当します。
株式市場全体の1年間の値動きが-30%～+30%の一方で、これらの銘柄は-100%～+1000%といった振れ幅を持つ、といったイメージです。
価値が大きく上昇する銘柄を上手く見つけ、良いタイミングで購入できれば短期で資産を大きく増やすこともできます。
銘柄選定や売買タイミングに関する手法は星の数ほど存在しますが、「誰でも実践できる方法で確実に勝つ」のは不可能です。
他の人が持たない鋭い視点を磨くことで長期的に勝ち続ける人がいる一方、今の私にはそんな能力はありません。
※職業柄個別株の売買に制限があります
一生を通じて投資で生計を立てていくなら目利きの能力を高めることも必要ですが、銘柄選定を自身のライフワークにするのはちょっと違うかな～と考えています。
対して勉強したわけでもないのにこんなこと言っちゃうあたり、投資家向いてないですね・～・
2. 元手を増やす作戦
私が考える本命のプランはこちらです。
元手が100万円と1000万円では、同じ年5%の利回りでも、収入は10倍違います。
もちろん突然元手を増やすことはできないので、元手を増やして資産運用をするための仕組みを用いることになります。
株式における信用買いを例に挙げると、証券会社からお金を借りることで、自己資金の約3倍分の株を購入できます。
大損コピペで有名なFX(外国為替証拠金取引)では、自己資金の最大25倍の外貨を売買して為替差益を狙うことができます。
こういった仕組みの利用は金利や手数料が発生する上、投資金額がマイナスになってしまう危険性がある方法なので、万人にオススメできる方法ではありません。
私の勤務先では、信用取引やFXは短期的な価格変動から利益を狙う行為である投機的取引に該当するため禁止されています。
さて、そこで目をつけたのが不動産投資です。
不動産投資では、住宅ローンと同じように、銀行からの融資を受けて物件を購入することができます。
※金利の低い住宅ローンは投資目的では使えないため、不動産投資用のローンを使います
株式投資のための資金を銀行が貸してくれることはありませんが、不動産投資の資金は貸してくれます。
株式と異なり、返済が滞ったら物件の差し押さえが可能だからですね。
また、不動産投資のための融資は事業目的のものであり投機的なものではないので、会社に禁止されることもありません。
※金利負担があり投資金額がマイナスになる可能性がある点は信用取引等と変わりません
また、オーケストラマンションの野望に必要な不動産の知識も、不動産投資を通じて学ぶことができます。
そのため、これからは不動産投資も始めようと、書籍やYoutube、Webコラム等で勉強しているところです。
勉強の過程で、不動産投資の難しさと不動産業界の闇に気づいてしまったのですが、それはまた次回お話しましょう...
それではまた。
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