不動産投資①：不動産投資の落とし穴

こんにちは。Naoboeです。

前回は、堅実に投信の積み立てをしていた私が不動産に目をつけたお話をしました。

不動産投資はオケマンション実現に必要な知識と経験の獲得も兼ねつつ大きなリターンを狙うことができる魅力的な投資だと捉えています。
しかしその一方で落とし穴も多く、中途半端な知識で手を出してはいけない投資ともいえます。

そこで今回は、私が認識している不動産投資の落とし穴を3つ説明します。
※まだ書籍やYoutube、Web記事等で勉強し始めたばかりなのでガバ情報もあるかも

【落とし穴その1】
不動産投資の最大の落とし穴ですが、適正価格がわかりづらいという点だと考えています。
最低限の流動性がある株式であれば、世界中の市場参加者の買いたい価格と売りたい価格の均衡点が時価となるため、時価の1.5倍の金額で購入してしまうような失敗は発生しません。

しかし、不動産の売買は市場取引ではなく売り手と買い手が1対1で価格を決定する相対取引であり、適正価格が2000万円の物件を3000万で購入してしまうような失敗が容易に起こります。
立地や間取り、構造や築年数など、各物件の個別性が高い不動産において、100%正確な適正価格は誰にもわかりませんが、大外れしないように相場観を養うことは必須といえます。

自分なりの相場観がなければ物件を買うべきか判断がつかず、販売業者にオススメの物件を聞こうものなら食い物にされても文句は言えません。怖い世界ですね・～・

【落とし穴その2】
有名な投資の格言として、「卵は一つの籠に盛るな」というものがあります。
籠を落とした時に全部割れてしまう可能性があるから、卵は複数の籠に盛ってリスクを分散しようね、という考え方です。投資信託は分散投資に向いた金融商品といえますね。
一方で不動産投資は、大きな恐竜の卵を両手で大事に抱えているような投資です。

100円で全世界の5000企業に投資する株式のインデックス投資と、
10000000円でとある町の1物件に投資する不動産投資では、分散度が天と地ほど違いますね。

不動産詰め合わせパックであるREIT(不動産投資信託)という選択肢もありますが、不動産投資最大のメリットである融資が使えないため、資産の分散には良いですが私の投資目的には合いません。

※REITも融資を引いてレバレッジをかけて運用されていますが、元本の2倍程度とされており倍率が低いです。

分散できないから絶対的にダメ、というものではありませんが、他の投資手法に比べて圧倒的にリスクが高い投資ということは頭に入れて臨むべきですね。

【落とし穴その3】
また、不動産投資は株式投資とは比べ物にならないほど手間がかかる投資です。
物件の選定・買付時の価格交渉・融資の打診・管理会社の選定・リフォームの検討や発注・空室対策・トラブル対応・税金の管理など、一つの事業を営むつもりで臨む必要があります。

都心・築浅・区分マンションといった手間の少ない物件を購入して管理会社に丸投げすれば楽ができますが、条件が良く安定性の高い物件は利回りが低いです。
また、区分マンションは不動産投資の中でも知識や経験が要求されないジャンルのため、高値で売りつけられる危険性も高まります。
融資環境の良かった近年は、投資初心者を食い物にする区分マンション投資が横行していたらしいですね。嘆かわしいことです。

不動産投資をするなら一人の経営者として、事業を成功に導くための貪欲な姿勢が必要といえるでしょう。
また、高利回りを狙うのであれば、築古・郊外といった安定性の低い物件に手を出す必要があり、手のかかる物件を扱うと時間的な負担も増えます。

書いてて気づいたんだけど、平日は社畜、土日はオケ畜生活をしている私に不動産投資をする時間的余裕はあるのか？？？

迷宮入りしかけたところで今回はここまで。
次回からオケマンションの具体的な規模について検討していきます。

それではまた。

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