不動産投資③：狙う物件の属性 - Naoboeの人生攻略日記

あけましておめでとうございます。Naoboeです。
投稿間隔が空いてしまいましたが、今年もよろしくお願いします。

前回は、物件の種類と特徴を説明し、最初は戸建てか規模の小さいアパートを狙う方針であると述べました。

今回は、様々な物件の属性について述べ、今の私がどういった属性の物件を狙うべきかについて考察します。

【物件の属性】

■立地
①住環境の快適性・利便性
②災害リスクの大小
③将来の人口予測
④用途地域
などの要因が価格に影響を与えます。

都心・駅近く・治安が良いなど入居者にとって好ましい物件は空室リスクも低いため、安定感はありますが利回りは低下します。
また、災害リスクが高い、人口減少が予測されているといった地域では、将来的に物件価格が低下するリスクがあるため、購入希望者が減り利回りは上昇します。
以前の記事で紹介した用途地域も価格に影響を与え、高層建築が可能な容積率の高い土地は価格が上昇します。

■築年数
土地の価格は様々な要因で上下しますが、建物の価値は時間とともに低下していきます。
築年数が浅いと、長期間賃貸に出せる・入居が付きやすい・しばらくは修繕が不要など、収益の確実性が高まるため利回りは低くなります。
一方で築古の物件は、古屋付き土地という扱いで、土地値だけで購入できる場合もあり、うまくリフォームして客付けができれば、高い利回りも期待できます。
しかし、想定外の修繕費が発生したり、耐震性能が不十分（1981年以前に建てられた物件は現在とは異なる耐震基準に則っているため）な可能性もあります。
賃料は築年数と反比例して下がっていきますが、最初の10年に大きく下がり、築20年以降はほぼ横ばいとなるようです。
参考：家賃の下落率ってどのくらい?

■土地の広さ・形状
広い土地では建てられる建物の種類が増えるため、坪単価も上昇します。
また、都市部に見られる旗竿状の土地など、使いづらい形状であると坪単価は低下します。

■再建築不可
建築基準法(1950年)や都市計画法(1968年)が制定される前に建てられた物件には、再建築不可という制限がかけられる場合があります。
接道義務（幅員4ｍの道路に2m以上接する義務）を満たしていない土地は再建築不可となり、ローン審査が厳しくなることも相まって割安となります。
ある程度のリフォームは可能であったり、道路の幅員が不足しているだけであればセットバックすることで接道義務を満たせるなどの対策こそあるものの、通常の土地に比べて扱いづらいのは間違いありません。
「隣の土地は倍出しても買え」という格言があるようですが、隣地の一部/全部を購入することで接道義務を満たせるのであれば、割高でも相応の価値はあるように思えます。

■借地権
通常の不動産売買は所有権の取引を行いますが、土地を買わずに地主から借りることもできます。
その場合は借地権付きの建物を購入する形になり、所有権付きより割安に購入できます。
良い立地の物件を安く購入でき、固定資産税を払わなくて良い反面、地主に地代を払う必要がある、土地が自分のものとはならない、増改築や売却時は地主の承諾が必要、融資を引きづらいなどのデメリットも目立ちます。
大地主になりたい。

■シェアハウス
物件をシェアハウスとして運用することで利回りを高めることができます。
水回りなどを共用部に設けることで個室の数を増やすことができ、空室リスク分散もできます。
シェアハウスを前提に新築された物件や、シェアハウスとしてリフォームされた築古戸建て、何らかのコンセプトのある物件など、様々な戦略で多様なニーズに対応できます。
しかし、ルール決めやトラブル対応などの管理に手間を要するため、資産規模が大きい人には向かないかもしれません。

■土地から建築
建売の新築物件を購入する場合、建築における手間やリスクを業者が引き受けてくれる反面、業者の利益が上乗せされている分、利回りは低くなります。
一方で、土地探し・工務店探し・設計依頼などの手間を惜しまず、竣工遅延や想定外の工事費などのトラブルも自己責任で対応することで、建売より2割ほど割安で物件を入手することができます。
ただし、広範囲の知識や多くの時間、高いストレス耐性が要求されるため、一棟目からこの手法を取るのは厳しいかもしれません。
とはいえ、ゴールであるオーケストラマンション建築のためには、土地から建築も経験してみたいですね。

【今の私が狙うべき物件】
さて、様々な物件の属性について紹介しました。
上記を踏まえ、今の私が狙うべき物件は、リスクが高い、または手間がかかる物件です。

既に多くの資産があり、安定して増やしたいのであれば好立地の築浅アパートが適していますが、安定した物件の利回りは~8%ほどと資産を拡大するには不向きです。
一方で、立地が悪い・築古などといった物件であれば利回りが20%ほどとなることもあります。
もちろんその分大崩れするリスクも高まりますが、購入前のシミュレーションで空室率の上昇や修繕費、金利上昇などを厳しく見積もることで、リスクを想定内の範囲に収めることができるでしょう。

働ける年数も長く守るべきものもいない()私は高いリスクを取れる立場で、私自身もリスク許容度が高いタイプです。
具体的には、神奈川/千葉/埼玉/茨城あたりの築古アパートまたは一軒家、場合によってはシェアハウスを狙うことになるかと思います。

【終わりに】
投稿間隔こそ空いてしまいましたが、年末年始に本を買い足し読み進めるなど勉強は続けています。
今年は一棟目の購入を目標に頑張りたいので、引き続き応援のほどよろしくお願いします。

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