オケマンション⑤：何億円必要か計算してみた
こんにちは。Naoboeです。
投稿間隔が空いてしまいましたが、私は元気です。
前回はオケマンションの規模と立地について検討しました。
その結果、より具体的に「60戸の中規模マンションを東京の良い場所に建てる」ことが目標となりました。
今回は、マンションの広さと高さ、土地の広さを仮定した上で、いったい何億円が必要かを試算します。
1. マンションの高さ・広さ
【高さ】
建物は、31m・45m・60m・100mを区切りに建築基準法と消防法上の制限が増えます。
土地活用の情報を漁る限り、45m以内・14~15階建ての効率が良いようです。
防音ホールには高さが必要で、各部屋にも防音室が必要なことを鑑み、余裕を持って13階建てで考えてみます。
【広さ】
居住階が12階として、アバウトな計算ですが単身向け6部屋が8階層、世帯向け3部屋が4階層で60戸になりますね。
一般的な間取りなら、60坪のマンションに収まると思います。
2. マンションの建築費試算
60坪13階建てのマンションを建てると仮定したときの建築費を計算します。
建築費は、床面積 * 坪単価で概算できます。
都内の鉄筋コンクリート造の平均坪単価は120万ほどですが、防音加工を鑑みて130万とします。
60(坪) * 13(階) * 130(万円/坪) = 10億1400万円
建築時には建築費に加え、付帯工事費と諸費用がかかります。
総費用のうち、建築費が占める割合は7割〜8割らしいので、総費用は13億円とします。
...とんでもない金額ですね。
3. 土地の広さ
60坪13階建てのマンションを建てるために必要な土地の広さを考えます。
ここで重要なのが、土地面積に対する床面積の比率である容積率です。
容積率の上限は都市計画法に基づく用途地域の分類によって定まります。
※駅前は500%、住宅街は100%といったイメージ
例えば、容積率500%の土地に60坪*13階層のマンションを建てる場合、約150坪の土地が必要になります。
※地下室は全床面積の1/3以下の大きさであれば容積率の計算に含めないので、ホールを地下にして居住階を13階にすることもできます。
4. 土地代試算
土地販売のサイトを一通り見たところ、「容積率が500%ある主要駅至近の土地」や「150坪以上の広い土地」は見つかるのですが、両方を満たす土地はありませんでした。
●容積率が高いけど狭い土地
【SUUMO】東上野２（上野駅） | 土地購入情報
→上野駅徒歩2分・容積率480%・45坪・坪単価840万円 ※セットバック後
【SUUMO】歌舞伎町２（東新宿駅） | 土地購入情報
→東新宿駅徒歩2分・容積率600%・49坪・坪単価1150万円
●広いけど容積率が低い土地
【SUUMO】幡ヶ谷１（幡ヶ谷駅） | 土地購入情報
→幡ヶ谷駅徒歩4分・容積率300%・163坪・坪単価200万
主要駅至近かつ広い土地は値段が跳ね上がるため、デベロッパー同士で取引され一般人が手を出せるものではないのかもしませんね。
150坪の土地を買う前提だと、坪単価200万円なら3億円、坪単価800万円なら12億円になります。
建築費が13億円なので、合計16億円～25億円ほどがかかる計算です。
なんか桃鉄で出てきそうな金額になりました。
5. おわりに
安いのか高いのかもわからないような金額になってしまいましたが、ゴールがハッキリしたのでよしとします。
結局は事業として融資を引いて建設することになるので、信頼と実績を積み上げて素晴らしい事業計画を策定すれば金額は問題にならないはず(？)
次回ですが、なんとこの野望についてプロからアドバイスを貰ったので、それを紹介します。
それではまた。
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