オケマンション④：規模や立地の検討

こんにちは。Naoboeです。

直近3回は資産運用の話でしたが、今回は久しぶりにオケマンションの話をします。
これまでの記事はここ↓から飛べるので良ければどうぞ。

さて今回ですが、オケマンションの規模や立地について、より具体的に検討します。

1. マンションの規模・部屋構成
まずは戸数についてです。
共用設備としてオーケストラや室内楽の練習会場があるため、維持や管理のため多くの戸数が必要です。

しかし、戸数が多すぎても、住民が使いたい時に練習会場を使えなくなってしまいます(金銭面での実現可能性も低下します)。
最適戸数は検討の余地が大いにありますが、今のところ60戸前後が入る中規模マンションをイメージしています。

音楽賃貸ネットさんのページを見ていたのですが、都内であれば60戸程度の防音賃貸は一定数あるようですね。

続いて部屋の大きさですが、入居者層を広げるため、単身向け・世帯向けの部屋が両方欲しいと考えています。

※資産運用効率は単身向けの方が良いのですが、都市部はワンルームマンション規制により世帯向けの部屋が必須、という面もあります

賃貸／分譲のメリットやデメリットは勉強不足で全くわかりません・～・
広い層にアプローチできるのは賃貸かな？

階数や坪数に関しても素人ながら調べてみたのですが、長くなるので次回説明します。

2. 日本のどこに建てるか
地方の大学に6年間通い、のどかで人の少ない土地の魅力に気づいた私ですが、2つの理由から、オケマンションは東京都内に建てようと考えています。

1つ目の理由は、物件の性質上、入居者ターゲットが極端に限定されるからです。
地方にも音楽好きはいますが、約60戸の中規模マンションになるので、人口の密集した東京に建てることが空室対策に直結すると思います。

※「超マニアックな専門店も東京なら商売として成立させられる」に近いイメージ

欧州各国と同じく人口減少が予測される日本ですが、東京は減少が遅いと予想しています。（コロナで雲行き怪しくなりましたが...）
また、東京は戸建て比率が低く、自宅で楽器練習ができない人の割合も高いのではと考えています。
ただ、RC造のマンションで弦楽器なら防音でなくても音出しできる疑惑もあってこのあたりも難しいですね...

2つ目の理由は、単純ですが私の音楽仲間の多くが東京近辺に住んでいるからです。
オケを複数掛け持ちしてマイナー曲を演奏したり多くの音楽仲間に出会うといった楽しみ方は、東京でしかできないなと感じています。
「音楽愛好家が集団で限界集落に移住してリモート勤務」というプランも面白そうですが、マンション建てるより難しそうなので誰か挑戦するなら教えてください笑

3. 東京のどこに建てるか
また、以下の理由から、都内でも主要駅からのアクセスが良い場所が良さそうです。
・多めの戸数に見合った多くの賃貸需要が必要
・住民以外が練習のために来る機会や、住民が他の練習会場に行く機会も多そう
・建物代が高くなりそうなので、土地代を無理してケチらなくて良さそう

その上で、具体的な場所選びでは下記のような考え方があります。
・音大生や教員の需要も見込める音大近くに建てる
・地価が安く、防音とのシナジーもある線路近くに建てる

しかし、私は東京へ引っ越してまだ1年。
東京という土地への理解が浅いので、具体的な場所に関してはゆっくり検討していきたいと思います。

以上をまとめると、「中規模のマンションを、良い場所に建てたい！」ということになります。非常に強欲ですね。
住居に求めるものは千差万別ですので、読者の方から色んなアイデアや意見が貰えると嬉しいです。

せっかく規模や立地のイメージができたので、次回は簡単に新築費用の試算をしてみようと思います。

それではまた。

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