不動産投資②：狙う物件の種類 - Naoboeの人生攻略日記

こんにちは。Naoboeです。

前回はアセットアロケーションの見直しを行いました。

<br />今回は不動産投資で投資対象となる物件の種類とその特徴について述べ、今の自分が狙うべき物件の種類についても考察します。
投資対象となる物件を居住用賃貸物件に限定し、区分マンション、一棟アパート、一棟マンション、戸建ての4種類について説明します。

■区分マンション

マンションの1室単位で保有して賃貸に出す投資です。

駅近の物件が多いため空室率が低い割に、1室あたりの単価が低く手を出しやすい投資対象です。
築浅/駅近といった高属性に単価の低さも相まって、流動性が高い(売買件数が多い)という特徴もあります。
また、修繕計画など建物自体の管理が不要(修繕積立金は必要だが)であり、保有時の手間が少ないというメリットがあります。

その一方で、知識がない人でも保有しやすいという特徴から、割高で売りつけられる事例が非常に多いです。
リスクの低さに比例して利回りも低いため、家賃収入における返済額の割合が高く、返済額の方が大きい場合すらあります。
また、土地も区分所有のため銀行の評価額は実売価格より低い傾向にあり、次の物件購入時の融資が降りづらくなります。

総じて、区分マンションは不動産投資を事業と捉えて資産拡大に用いるには不適と捉えています。
所得税率が最高レベルに高く、仕事で多忙な人は節税や資産分散の目的で購入するメリットもありますが、営業マンに言われるまま買うのではなく、相場観を鍛えて価格交渉の上で買うことをお勧めします。

■一棟アパート

アパートを丸ごと保有して、複数の部屋を賃貸に出す投資です。

区分マンションに比べ、高い利回りが期待でき、資産拡大に適しています。
また、土地を専有するため資産性が高く、融資を受けやすい・次の物件購入時の担保にできるといったメリットもあります。
アパートには木造の物件が多いため取り壊しコストも低く、建て直しや駐車場化など土地活用の選択肢が広いです。

一方で、木造の物件は災害に弱く、法定耐用年数が短いことから長期のローンは組みづらいことが多いです。
建物自体の維持管理、修繕計画に手間や費用が発生し、出口戦略も考える必要があります。
また、区分マンションに比べ単価が高いため、資産が1つの物件に集中してしまうリスク(不測の事態に大崩れしやすい)があります。

総じて、一棟アパートは修繕計画やリフォームによる空室対策など手間が多い反面、オーナーの裁量次第で高い利回りも実現可能な投資対象と捉えています。
一棟アパートは不動産投資家からの人気が高く、良い物件はすぐ売れてしまうので、物件ウォッチを続けて相場観を養っていきたいです。

■一棟マンション

マンションを丸ごと保有して、複数の部屋を賃貸に出す投資です。

特徴は一棟アパートに近いですが、アパートとは下記の点で異なります。
・立地や構造からアパートより入居需要が多いため空室リスクは低いが、利回りも低い
・RC造の物件が多いため、災害にも強く長期のローンが組みやすい
・単価が非常に高く購入できる人が限られる(=流動性が低い)
・エレベーターやロビーなど共用部分の維持管理コストも発生
・RC造は木造に比べ解体コストが高い

今の私には手が出せませんが、オーケストラマンション建築がゴールなので、いつかは選択肢に入れられるように頑張ります。

■戸建て
一軒家を購入して、建物ごと賃貸に出す投資です。

ファミリー世帯からの需要があることから長期で入居する人が多く、戸建て賃貸は供給が少ないことも相まって空室リスクが低いです。
集合住宅と違って共用部分がないため、定期清掃などの管理の手間も少ないです。
不動産投資をしない方(入居者含め)にも売却可、建て直す、自分で住むなど、出口戦略も立てやすい傾向にあります。
一棟ものに比べて単価が安いため始めやすく、築年数にもよりますが比較的融資も受けやすいとされています。

一方で、平均的には利回りは一棟ものより少し低い水準にあります。
一棟ものに比べると、経年劣化に伴う修繕費が、家賃収入に対して大きくなりがちです。
資産規模が拡大してくると、単価の低い戸建てを沢山持つより、まとめて管理できる一棟ものの方が楽になることが多いです。

総じて、単価の低さと撤退の容易さから、戸建ては不動産投資の初心者には比較的狙いやすい物件だと考えています。
また、築古戸建てをコスパよくリフォームするなど、オーナーの工夫次第で高い利回りが実現可能な点が魅力的です。
資産規模の大きいベテラン投資家は戸建てを狙わないためブルーオーシャンだったようですが、近年の戸建て投資ブームもあって投資妙味は落ち着いてきた印象はあります。

■まとめ
さて、今回は4種類の物件について特徴を述べました。

最初は戸建てか規模の小さい一棟アパートから始めて、徐々に規模の大きい物件を狙っていきたいと思います。

同じ種類の物件でも、立地・築年数・間取りなどといった条件次第で全く異なるのが不動産投資ですので、次回は物件の属性についてお話します。
それではまた。

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